Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Was in Vorarlberg mehr Sinn macht

Eine Frage, die am Anfang jeder Investmententscheidung steht

Ob du dein erstes Investment planst oder ein bestehendes Portfolio erweiterst, irgendwann steht diese Frage im Raum. Eine einzelne Eigentumswohnung oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus. Die Antwort hängt weniger von Geschmack ab, als die meisten denken, und mehr von konkreten Risiko- und Kapitalfragen.

Kapitaleinsatz

Der offensichtlichste Unterschied. Eine Eigentumswohnung lässt sich schon mit einem überschaubaren fünfstelligen Betrag realisieren. Ein Mehrfamilienhaus verlangt ein Vielfaches davon, allein weil mehrere Einheiten gleichzeitig erworben werden.

Für den ersten Schritt in Immobilien ist das oft die entscheidende Hürde. Wer seine ersten 40.000 bis 100.000 Euro investieren will, kommt bei einem ganzen Haus in den seltensten Fällen ohne zusätzliches Fremdkapital in einem Ausmaß aus, das für einen Erstinvestor unrealistisch ist. Außer man kauft in einer C-Lage in Österreich.

Das unterschätzte Risiko, das ein Mehrfamilienhaus konzentriert

Ein Mehrfamilienhaus wird gern als das diversifizierteres Investment verkauft, mehrere Einheiten, mehrere Mieter, mehrere Einnahmequellen. Das stimmt für die Mieteinnahmen, aber nicht für die Substanz des Gebäudes selbst.

Ein Mehrfamilienhaus hat ein Dach, eine Heizanlage, eine Fassade, einen Kanalanschluss. Fällt eines davon aus oder wird eine Sanierung fällig, betrifft das gleichzeitig alle Einheiten im Haus. Die Kosten treffen dich in einem einzigen großen Betrag, zu einem Zeitpunkt, den du dir selten aussuchen kannst.

Wer stattdessen mehrere einzelne Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Häusern hält, streut genau dieses Risiko. Braucht ein Gebäude ein neues Dach, betrifft das nur die eine Wohnung darin, nicht das gesamte Portfolio gleichzeitig. Die Sanierungskosten verteilen sich über verschiedene Objekte und verschiedene Jahre, statt sich in einem Gebäude zu bündeln.

Ein Mehrfamilienhaus bündelt Substanzrisiko. Mehrere Wohnungen verteilen es.

Einnahmen-Diversifikation geht auch ohne ganzes Haus

Das Argument, ein Mehrfamilienhaus federe Leerstand besser ab, weil mehrere Mieter gleichzeitig zahlen, stimmt nur, solange man bei der klassischen Ein-Mieter-pro-Wohnung-Logik bleibt. Hier arbeiten wir schon lange mit einem anderen Konzept.

Das lässt sich auch innerhalb einer einzelnen Wohnung lösen, über eine zimmerweise Vermietung. Statt eine Wohnung an eine Person oder Familie zu vermieten, wird jedes Zimmer einzeln vermietet. Fällt ein Mieter aus, bricht nicht die gesamte Einnahme der Wohnung weg, sondern nur der Anteil eines Zimmers, während die anderen weiterlaufen.

Damit lässt sich der Diversifikationsvorteil eines Mehrfamilienhauses, mehrere Einnahmequellen statt einer, auch mit einer einzelnen Wohnung erreichen, ohne das Kapital und ohne das gebündelte Sanierungsrisiko eines ganzen Hauses.

Kontrolle

Bei einer Eigentumswohnung bist du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Größere beauliche Entscheidungen werden gemeinsam mit den anderen Eigentümern getroffen, nicht allein von dir, dafür trägst du bauliche Großrisiken wie eine Fassadensanierung auch nur anteilig, nicht allein.

Bei einem Mehrfamilienhaus, das dir vollständig gehört, liegt jede Entscheidung bei dir, genauso wie jede Kostenfolge.

Der Punkt, der die Rendite tatsächlich bestimmt

Viele gehen davon aus, dass ein Mehrfamilienhaus automatisch die bessere Rendite bringt, weil mehr Einheiten mehr Miete bedeuten. Das stimmt nur bedingt, denn ein anderer Faktor spielt eine größere Rolle, das Baujahr des Gebäudes.

In Österreich unterliegen Gebäude mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 in der Regel der vollen Anwendung des Mietrechtsgesetzes. Das bedeutet Richtwertmietzins, also eine gesetzlich gedeckelte Miete, und starken Kündigungsschutz für Mieter. Viele klassische Zinshäuser in Vorarlberger Ortskernen fallen in diese Kategorie.

Freifinanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 unterliegen dagegen nur der Teilausnahme des Mietrechtsgesetzes. Die Miete kann frei vereinbart werden, es gilt im Wesentlichen nur der Kündigungsschutz. Dasselbe gilt für vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.

Das heißt konkret: Ein altes Zinshaus mit vielen Einheiten kann trotz höherer Gesamtmiete eine niedrigere Rendite pro investiertem Euro bringen als eine einzelne, freifinanzierte Eigentumswohnung in einem neueren Gebäude.

Wiederverkauf/Liquidität

Eine einzelne Eigentumswohnung lässt sich meist schneller verkaufen als ein ganzes Haus. Der Käuferkreis ist größer, auch private Käufer kommen infrage, die selbst einziehen wollen. Ein Mehrfamilienhaus richtet sich fast ausschließlich an andere Investoren, das schränkt den Käuferkreis ein und verlängert oft die Vermarktungszeit.

Was in Vorarlberg für die einzelne Wohnung spricht

In Summe überwiegen für die meisten Investoren die Argumente für einzelne Eigentumswohnungen, geringerer Kapitaleinsatz, gestreutes statt gebündeltes Sanierungsrisiko, oft höhere Rendite bei Neubauten, und mit einer zimmerweisen Vermietung lässt sich der Diversifikationsvorteil eines ganzen Hauses gezielt nachbilden, ohne dessen Nachteile mitzukaufen.

Ein Mehrfamilienhaus bleibt sinnvoll, wenn ausreichend Kapital vorhanden ist und volle Kontrolle über ein einzelnes, größeres Objekt gewünscht wird. Für die meisten Erstinvestoren und für viele Portfolioerweiterungen ist die einzelne, gut gewählte Wohnung in Vorarlberg aber der robustere Weg.

Wie wir dabei unterstützen

Wir sind Bestandshalter in Vorarlberg und halten sowohl einzelne Eigentumswohnungen als auch Mehrfamilienhäuser im eigenen Bestand. Ausgewählten Investoren bieten wir Zugang zu revitalisierten Objekten aus unserem eigenen Bestand. Für viele unserer Kunden betreuuen wir Wohnungen mit zimmerweiser Vermietung auch nach dem Kauf des ersten Objekts noch.

Ein erstes Gespräch reicht, um einzuschätzen, ob eine einzelne Wohnung, gegebenenfalls mit Sondervermietungskonzept, oder ein ganzes Haus für dich der sinnvollere Einstieg ist.

Nimm einfach Kontakt mit uns auf und gemeinsam schauen wir was zu dir und deinem Portfolio passt.