Immobilie nach einer Scheidung verkaufen: Wie man das gemeinsame Zuhause fair auflöst
Fristen, Gesetze und der schnellste Weg zum Schlussstrich
Janik Bickel
6 Min. Lesezeit
Nach einer Scheidung wird das gemeinsame Zuhause in Österreich nach Billigkeit aufgeteilt, nicht automatisch hälftig. Der Antrag auf gerichtliche Aufteilung muss binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung gestellt werden. Ein Verkauf ist oft der einfachste Weg, weil der Kredit zuerst aus dem Erlös getilgt und der Rest aufgeteilt wird, ohne dass eine Seite die andere auszahlen muss.
Wichtigste Punkte
Das gemeinsame Zuhause wird nach Billigkeit aufgeteilt, nicht automatisch fünfzig zu fünfzig.
Der Antrag auf gerichtliche Aufteilung muss binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung gestellt werden.
Ein bestehender Kredit bleibt gegenüber der Bank gemeinsam, solange keine Haftungsentlassung vorliegt.
Beim Verkauf wird der Kredit zuerst aus dem Erlös getilgt, danach wird der Rest aufgeteilt.
Im Rahmen des Aufteilungsverfahrens fällt bei der Übertragung keine Immobilienertragsteuer an.
Ein neutraler Käufer außerhalb der Familie vermeidet oft den größten Streitpunkt, wer wen auszahlt.
Wenn aus einem Zuhause zwei Wege werden
Die Scheidung selbst ist meistens schon schwer genug. Dann kommt irgendwann die Frage:
Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, in der man gemeinsam gelebt hat?
Diese Frage ist selten nur rechtlich. Sie ist emotional, weil in den Wänden eine gemeinsame Geschichte steckt und weil oft noch ein Kredit läuft und keiner der beiden ihn allein tragen kann oder will.
Es gibt einen geregelten Weg durch diese Situation. Ihn zu kennen, nimmt einen Teil des Drucks.
Wie die Aufteilung in Österreich funktioniert
In Österreich gilt der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Jeder bleibt Eigentümer dessen, was ihm gehört. Bei der Scheidung wird aber das eheliche Gebrauchsvermögen, dazu zählt in der Regel das gemeinsam bewohnte Zuhause, gesondert aufgeteilt.
Wichtig zu wissen: Es gibt keinen automatischen Anspruch auf eine hälftige Teilung. Das Gericht orientiert sich an Billigkeit, es berücksichtigt Beiträge zur Haushaltsführung, Kinderbetreuung, Erwerbstätigkeit, finanzielle Einlagen und die wirtschaftliche Situation nach der Trennung. Wer im Grundbuch steht, ist dabei nicht allein entscheidend. Auch wenn nur ein Partner als Eigentümer eingetragen ist, kann eine Ausgleichszahlung geschuldet sein, wenn die Immobilie gemeinsam finanziert oder erhalten wurde.
Die Frist, die viele zu spät bemerken
Das ist der Punkt, der in vielen Scheidungen unterschätzt wird. Der Antrag auf gerichtliche Aufteilung muss binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung beim Gericht eingebracht werden. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert den Anspruch.
Ein Jahr klingt nach viel Zeit. Mitten in einer emotional aufwühlenden Phase, mit Umzug, neuen Lebensumständen und oft auch Kindern, die Aufmerksamkeit brauchen, vergeht es schneller, als man denkt. Wer eine einvernehmliche Lösung anstrebt, sollte diese Frist trotzdem im Blick behalten, für den Fall, dass eine Einigung doch nicht zustande kommt.
Drei Wege, wie es mit der Immobilie weitergehen kann
Eine Partei übernimmt das Haus. Der eine zahlt den anderen aus, meist über eine Ausgleichszahlung. Das setzt voraus, dass eine Seite sich die Finanzierung allein leisten kann, und dass die Bank einer Entlassung aus der Mithaftung zustimmt. Häufig scheitert dieser Weg in der Praxis.
Gerichtliche Aufteilung. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht. Das kostet Zeit, oft mehrere Monate bis Jahre, und in der Regel auch Anwaltskosten auf beiden Seiten.
Verkauf und Aufteilung des Erlöses. Die Immobilie wird verkauft, ein bestehender Kredit zuerst aus dem Erlös getilgt, der Rest zwischen beiden aufgeteilt. Das ist oft der Weg, der am schnellsten zu einem klaren Schlussstrich führt, gerade wenn keiner der beiden sich die Finanzierung allein leisten kann oder will.
Ein neutraler Käufer verhandelt nicht mit. Er zahlt einfach den Wert.
Was das für den Kredit bedeutet
Ein laufender Kredit bleibt gegenüber der Bank so lange gemeinsame Schuld, wie keine Haftungsentlassung vorliegt, unabhängig davon, was Ex-Partner privat vereinbaren. Die Bank ist an eine private Aufteilungsvereinbarung nicht gebunden.
Beim Verkauf ist das kein Hindernis. Die Bank erhält aus dem Verkaufserlös zuerst die Ablöse des Kredits, danach wird der Restbetrag zwischen beiden aufgeteilt. Damit ist die gemeinsame Haftung endgültig beendet, für beide Seiten.
Der Verkauf als einfachster Weg
Wenn eine Seite das Haus übernimmt, entsteht fast immer eine neue Verhandlung: über den Wert, über die Ausgleichszahlung, über das Tempo.
Genau das kann eine ohnehin belastete Situation weiter verlängern.
Ein Verkauf an einen neutralen Käufer außerhalb der Familie umgeht diesen Punkt. Der Wert wird einmal festgestellt, der Erlös einmal aufgeteilt, danach ist die Sache abgeschlossen. Für viele ist genau das der Unterschied zwischen einem Streit, der sich über Monate zieht, und einem klaren, schnellen und einfachen Schlussstrich.
Wie wir dabei helfen
Wir sind Bestandshalter in Vorarlberg und kaufen Wohnimmobilien direkt an. Wir schauen uns das Objekt an und geben ein verbindliches Angebot, sobald uns alle Unterlagen vorliegen innerhalb von 72 Stunden.
Der nächste Schritt
Ein Gespräch reicht, um einzuschätzen, was das Objekt wert ist und wie ein Verkauf ablaufen kann. Das gilt unabhängig davon, ob beide Seiten schon einig sind oder die Aufteilung noch offen ist.
Wir arbeiten diskret und haben Verständnis für spezielle Situationen.
FAQ
Muss mein Ex-Partner dem Verkauf zustimmen?
Ja, wenn beide im Grundbuch stehen, braucht es die Zustimmung beider. Steht nur einer im Grundbuch, kann trotzdem eine Ausgleichszahlung geschuldet sein, wenn die Immobilie gemeinsam genutzt wurde.
Was, wenn einer von uns verkaufen will und der andere nicht?
Das ist einer der häufigsten Streitpunkte. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet im Zweifel das Gericht im Rahmen des Aufteilungsverfahrens.
Können wir schon verkaufen, bevor die Scheidung rechtskräftig ist?
Grundsätzlich ja, wenn beide einverstanden sind. Für die steuerliche Behandlung und die Fristen lohnt sich vorher eine kurze Abklärung mit einem Anwalt und einem Steuerberater.
Wie wird der Wert der Immobilie festgelegt?
Wir bewerten das Objekt anhand von Lage, Zustand und aktueller Marktsituation und geben ein verbindliches Angebot. Beide Seiten wissen damit vor jeder Einigung, mit welchem Betrag sie rechnen können.
Bekommt nach dem Verkauf automatisch jeder die Hälfte?
Nein. Zuerst wird ein bestehender Kredit aus dem Erlös getilgt, danach wird der Rest nach der vereinbarten oder gerichtlich festgelegten Quote aufgeteilt, nicht zwingend fifty-fifty. Hier lohnt sich die Rücksprache mit einem Anwalt.
Muss die Immobilie vor dem Verkauf hergerichtet werden?
Nein. Wir kaufen in dem Zustand, in dem sie ist. Gerade in dieser Situation will meistens niemand noch Zeit oder Geld in Renovierung stecken.
Die Bickel Invest GmbH & Co KG ist ein Bestandshalter in Vorarlberg.
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Dieser Beitrag wurde von der Bickel Invest GmbH & Co KG verfasst. Die Informationen ersetzen keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung.
