Bundesländer im Vergleich: Wo sich Immobilieninvestments in Österreich am meisten lohnen

Was ein Bundesland für Immobilieninvestoren attraktiv macht

Nicht jedes Bundesland in Österreich ist für Immobilieninvestment gleich gut geeignet. Vier Faktoren entscheiden dabei am meisten: wie knapp der verfügbare Grund ist, wie stark die Wirtschaft, wie sich die Bevölkerung entwickelt, und wie stark der Staat in der jeweiligen Region regulierend eingreift. Wir haben alle neun Bundesländer entlang dieser vier Kriterien verglichen.

Kriterium 1: Wie knapp ist der Grund wirklich

Gemessen wird das über den sogenannten Dauersiedlungsraum, jene Fläche, die nach Abzug von Wald, alpinem Grünland, Ödland und Gewässern für Landwirtschaft, Siedlung und Verkehr überhaupt zur Verfügung steht.

Tirol hat mit rund 12,4 Prozent den geringsten Anteil an dauerhaft besiedelbarer Fläche aller Bundesländer. Vorarlberg folgt mit etwa 22 Prozent auf dem zweiten Platz. Salzburg und Kärnten liegen ebenfalls deutlich unter dem Österreich-Durchschnitt, alle vier sind stark alpin geprägt. Am anderen Ende der Skala stehen Wien mit dem höchsten Anteil an bebaubarer Fläche relativ zur Landesfläche sowie die flacheren Bundesländer Niederösterreich und Burgenland, wo Grund und Boden strukturell deutlich weniger knapp ist.

Für Investoren heißt das: In den alpinen Bundesländern lässt sich Angebot kaum durch neue Bauflächen ausweiten, in den östlichen Flachland-Bundesländern grundsätzlich schon.

Kriterium 2: Wirtschaftskraft

Beim Bruttoregionalprodukt je Einwohner, der wichtigsten Kennzahl für regionale Wirtschaftskraft, liegt Salzburg mit 65.800 Euro an der Spitze, vor Wien mit 61.900 Euro und Tirol mit 57.700 Euro. Der Österreich-Durchschnitt liegt bei 53.800 Euro. Am unteren Ende steht das Burgenland mit rund 39.000 Euro.

Auch bei der langfristigen Wachstumsdynamik führen die westlichen Bundesländer, Salzburg und Tirol erzielten in den letzten zehn Jahren das höchste durchschnittliche jährliche Wachstum des Bruttoregionalprodukts unter allen Bundesländern.

Kriterium 3: Bevölkerungsentwicklung

Wien verzeichnete 2025 mit plus 0,6 bis 0,7 Prozent das stärkste Bevölkerungswachstum aller Bundesländer und war für rund zwei Drittel des gesamtösterreichischen Zuwachses verantwortlich. Tirol und Salzburg folgten mit jeweils knapp plus 0,2 Prozent, Niederösterreich, Oberösterreich und Vorarlberg mit je plus 0,1 Prozent. In der Steiermark und in Kärnten stagnierte die Bevölkerungszahl nahezu, im Burgenland gab es sogar einen leichten Rückgang.

Wachstum konzentriert sich zunehmend auf wenige Regionen. Der Rest des Landes bleibt zurück.

Kriterium 4: Wie stark greift die Regulierung ein

Hier zeigt sich das differenzierteste Bild. Salzburg, Steiermark, Tirol und Vorarlberg haben mittlerweile eine Leerstandsabgabe eingeführt, Kärnten und Oberösterreich haben zumindest Formen einer Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnungsabgabe. Wien, Niederösterreich und das Burgenland erheben bislang keine dieser Abgaben.

Zusätzlich gibt es in Tirol seit 2022 eine der strengsten Kontrollpraxen des Landes. Wer eine Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage ohne eigene Nutzung halten will, trifft dort auf spürbar mehr Auflagen als in Wien oder im Osten Österreichs.

Was diese vier Faktoren zusammen bedeuten

Kein Bundesland gewinnt in allen vier Kategorien gleichzeitig. Das ist auch der Grund, warum ein einfacher Vergleich selten zu einer eindeutigen Antwort führt, und warum die meisten das Thema entweder gar nicht oder nur oberflächlich behandeln.

Wien vereint hohe Wirtschaftskraft mit starkem Bevölkerungswachstum und aktuell noch wenig Regulierung, hat aber auch den größten Anteil an bebaubarer Fläche und damit weniger strukturelle Angebotsknappheit als die alpinen Länder. Niederösterreich und das Burgenland punkten mit niedriger Regulierung, haben aber unterdurchschnittliche Wirtschaftskraft und teils rückläufige Bevölkerung.

Die alpinen Bundesländer, Tirol, Vorarlberg, Salzburg, vereinen die stärkste Flächenknappheit mit überdurchschnittlicher Wirtschaftskraft.

Warum wir uns für Vorarlberg entschieden haben

Für uns war das eine bewusste Abwägung. Reine Flächenknappheit ohne wirtschaftliche Substanz dahinter bringt wenig, das sieht man in einigen Berggemeinden abseits der Zentren. Reine Wirtschaftskraft ohne Flächenknappheit lässt sich durch Neubau relativ leicht ausgleichen, wie man in Teilen des östlichen Österreichs sieht.

Vorarlberg vereint beides, geringe verfügbare Fläche und überdurchschnittliche Wirtschaftskraft durch die Industriebetriebe im Rheintal und die Nähe zur Schweiz. Was ein Investment hier wertvoll macht sind echte Knappheit gepaart mit Grenznähe und Wirtschaftskraft.

Wie wir unterstützen können

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