Kreditrate nicht mehr leistbar: Welche Optionen es wirklich gibt
Last wird man los, ohne notwendig ausziehen zu müssen
Janik Bickel
5 Min. Lesezeit
Wenn die Kreditrate nicht mehr leistbar ist, gibt es drei Wege:
Umschuldung zu besseren Konditionen, Verkauf mit anschließender Rückmietung im selben Objekt, oder klassischer Verkauf mit Auszug.
Eine Umschuldung kann die Bank bei verschlechterter Bonität ablehnen.
Bei der Rückmietung wird die Kreditlast vollständig abgelöst, während eine fixe Miete gezahlt wird und das Sanierungsrisiko auf den neuen Eigentümer übergeht.
Wichtigste Punkte
Wenn die Rate nicht mehr passt, gibt es drei einfache Wege: umschulden, verkaufen mit Rückmietung, klassisch verkaufen.
Eine Umschuldung kann die Bank ablehnen, gerade wenn die Zahlungsfähigkeit bereits angespannt ist.
Beim Bankwechsel fallen Pfandrechtsgebühr und teils eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Bei der Rückmietung zahlst du eine fixe Miete, die sich nicht laufend erhöht, und wirst die Kreditlast los.
Das Sanierungsrisiko liegt danach beim neuen Eigentümer, nicht mehr bei dir.
Wer ohnehin offen für einen Umzug ist, fährt mit einem klassischen Verkauf oft am einfachsten.
Wenn die Rate zur Belastung wird
Vor ein paar Jahren hat die Rate gepasst. Jetzt frisst sie einen immer größeren Teil des Einkommens, und jeden Monat bleibt weniger übrig.
Das ist derzeit keine Ausnahme, sondern die Situation vieler Eigentümer, deren Fixzinsbindung ausgelaufen ist oder deren variabler Kredit über die Jahre spürbar teurer geworden ist.
Die gute Nachricht: Es gibt nicht nur eine Antwort darauf. Es gibt drei, alle haben Vor- und Nachteile:
Option 1: Umschulden
Umschuldung bedeutet, den bestehenden Kredit durch einen neuen abzulösen, entweder bei der eigenen Bank zu neuen Konditionen oder bei einem anderen Institut.
Das Ziel ist ein niedrigerer Zinssatz und damit eine geringere Monatsrate.
Das klingt nach der einfachsten Lösung, hat aber zwei Haken, die viele erst spät entdecken.
Erstens kostet der Wechsel selbst Geld. Bei einem fixen Zinssatz darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 1 Prozent verlangen, bei variablem Zins entfällt sie meist.
Dazu kommt beim Bankwechsel die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent der Kreditsumme, weil das alte Pfandrecht gelöscht und ein neues eingetragen werden muss. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro sind das schnell mehrere tausend Euro allein an Nebenkosten.
Zweitens, und das ist der Punkt, der am häufigsten übersehen wird: Die Bank muss nicht zustimmen. Auch bei einer Umschuldung prüft die neue Bank Bonität, Einkommen und bestehende Verpflichtungen neu. Hat sich die Zahlungsfähigkeit bereits verschlechtert oder gab es Zahlungsschwierigkeiten, kann eine Umschuldung genau daran scheitern.
Die Bank sagt in diesem Fall nicht selten Nein, gerade dann, wenn man die Erleichterung am dringendsten braucht.
Eine Umschuldung lohnt sich vor allem, wenn deine Bonität noch solide ist und der Zinsunterschied deutlich ausfällt. Ist die finanzielle Lage bereits angespannt, ist sie oft keine gute Option mehr.
Option 2: Verkaufen und in der Immobilie bleiben
Das zweite Modell setzt woanders an. Statt die Finanzierung neu zu verhandeln, verkaufst du die Immobilie und schließt anschließend einen Mietvertrag über dasselbe Objekt ab. Du bleibst wohnen, allerdings als Mieter statt als Eigentümer. Dazu muss man allerdings erst einen Käufer finden der sich auf das einlässt…
Drei Dinge ändern sich dabei konkret.
Die Rate wird durch eine fixe Miete ersetzt, die wirklich konstant bleibt. Keine Anschlussfinanzierung, keine neue Zinsbindung, die in ein paar Jahren wieder zur Überraschung wird. Die Miete steht vertraglich fest.
Das Sanierungsrisiko ist weg. Dach, Heizung, Fassade, alles, was in den nächsten Jahren an größeren Kosten anfallen könnte, betrifft ab dem Verkauf den neuen Eigentümer. Du zahlst einfach nur einen fixen Betrag als Miete.
Die Schuldenlast verschwindet, und mit ihr kommt oft ein gutes Stück Lebensqualität zurück. Der Kredit ist mit dem Verkaufserlös abgelöst. Was bleibt, ist eine planbare, meist deutlich geringere monatliche Belastung als vorher.
Die Last ist weg. Das Zuhause bleibt.
Option 3: Klassisch verkaufen
Der dritte Weg ist der direkteste. Du verkaufst die Immobilie vollständig und ziehst aus. Kein Mietverhältnis danach, keine Bindung an das Objekt.
Für alle, die ohnehin offen für einen Umzug sind, etwa weil die Immobilie zu groß geworden ist oder ein neuer Lebensabschnitt ansteht, ist das oft der einfachste Weg.
Welcher Weg passt zu deiner Situation
Die drei Wege beantworten unterschiedliche Fragen.
Umschulden lohnt sich, wenn deine Bonität stabil ist und du im Objekt bleiben willst, ohne zu verkaufen. Rückmietung passt, wenn du wohnen bleiben willst, aber die Kreditlast komplett loswerden musst oder willst. Klassischer Verkauf passt, wenn ein Umzug für dich ohnehin infrage kommt.
Es gibt keine grundsätzlich beste Option, nur die, die zu deiner Situation passt.
Wie wir dabei helfen
Wir sind Bestandshalter in Vorarlberg und kaufen Wohnimmobilien für den eigenen Bestand. Sowohl die Rückmietung als auch den klassischen Verkauf setzen wir um, je nachdem, was für dich passt.
Der Ablauf ist überschaubar. Wir schauen uns dein Objekt an und bewerten es.
Sobald uns alle Unterlagen vorliegen, entscheiden wir verbindlich innerhalb von 72 Stunden.
Willst du wohnen bleiben, legen wir die Mietkonditionen vorher gemeinsam fest, damit du genau weißt, woran du bist, bevor irgendetwas gemacht wird.
Ein Gespräch reicht, um einzuschätzen, welcher der drei Wege für dich am sinnvollsten ist.
FAQ
Kann die Bank eine Umschuldung ablehnen?
Ja. Auch bei einer Umschuldung prüft die Bank Bonität und Zahlungsfähigkeit neu. Bei bereits angespannter finanzieller Lage kann sie ablehnen.
Was kostet eine Umschuldung bei der Bank?
Bei fixem Zinssatz kann eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 1 Prozent anfallen. Beim Bankwechsel kommt die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent der Kreditsumme dazu.
Kann ich verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Ja. Bei der Rückmietung verkaufst du die Immobilie und schließt anschließend einen Mietvertrag über dasselbe Objekt ab. Die Bickel Invest GmbH & Co KG bietet Rückmietungsmodelle in Vorarlberg an. Wir kaufen deine Immobilie und bieten exakt solche Lösungen an.
Erhöht sich die Miete danach laufend?
Die Miete wird vertraglich fest vereinbart, bevor wir irgendetwas gemeinsam umsetzen.
Wer trägt nach dem Verkauf die Sanierungskosten?
Der neue Eigentümer. Instandhaltung und größere Sanierungen betreffen dich als Mieter nicht mehr.
Die Bickel Invest GmbH & Co KG ist ein Bestandshalter in Vorarlberg.
Sowohl die Rückmietung als auch den klassischen Verkauf setzen wir um, je nachdem, was zu deiner Situation passt.
Die Mietkonditionen bei einer Rückmietung legen wir vorher gemeinsam fest.
Dieser Beitrag wurde von der Bickel Invest GmbH & Co KG verfasst. Die Informationen ersetzen keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung.
