Alte Wohnung ohne Modernisierung verkaufen: Was Käufer wirklich abschreckt

Der Reflex, der viel Geld kostet

Die Wohnung stammt aus den Siebzigern. Der Teppich auch. Die Küche hat die Vormieterin eingebaut, das Bad ist grün gekachelt. Und der erste Gedanke lautet: Bevor ich das verkaufe, muss ich da noch etwas machen.

Dieser Reflex ist verständlich. Er kostet aber oft Geld, das nie zurückkommt.

Denn bei einer unrenovierten Wohnung entscheidet etwas anderes über den Verkauf.

An wen du verkaufst, entscheidet mehr als der Zustand

Das ist der Punkt, den die meisten Eigentümer unterschätzen. Für eine unrenovierte Wohnung gibt es nicht einen Markt, sondern drei sehr unterschiedliche Käufergruppen.

Die Privatperson ohne Bauerfahrung. Sie sucht ein Zuhause zum Einziehen. Sie steht im Raum, sieht den alten Teppich und die grünen Fliesen und kann sich nicht vorstellen, was daraus werden könnte. Vor allem kann sie nicht einschätzen, was der Umbau kostet. Zehntausend Euro? Achtzigtausend? Diese Unsicherheit führt fast immer zu einem Nein. Und wenn doch ein Angebot kommt, dann mit einem großzügig gerundeten Sicherheitsabschlag, weil sie mit dem schlimmsten Fall rechnen muss.

Menschen mit handwerklicher Erfahrung. Wer selbst am Bau war oder ein Objekt schon einmal saniert hat, sieht dieselbe Wohnung völlig anders. Diese Gruppe rechnet mit realistischen Zahlen und kauft solche Objekte gern. Sie ist allerdings deutlich kleiner als die erste, und sie sucht gezielt.

Bestandshalter und Investoren. Sie kaufen unrenovierte Objekte regelmäßig und kalkulieren Sanierungen als normalen Teil ihres Geschäfts.

Das erklärt ein Phänomen, das viele Verkäufer erleben. Die Wohnung ist inseriert, Besichtigungstermine finden statt, Interessenten kommen und melden sich nie wieder. Nicht weil die Wohnung schlecht wäre, sondern weil sie den falschen Menschen gezeigt wurde.

Eine unrenovierte Wohnung ist nicht schwer verkäuflich. Sie ist nur schwer an jemanden verkäuflich, der nicht rechnen kann, was sie kostet.

Was das Warten wirklich kostet

Genau hier entsteht der eigentliche Schaden. Das Objekt steht Monat für Monat leer, während die Vermarktung weiterläuft.

Betriebskosten laufen weiter. Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft wird weiter eingezahlt. Grundsteuer und Versicherung ebenfalls. Dazu kommen bei den meisten Verkäufen mehrere Preisreduktionen, weil ein Objekt, das lange inseriert ist, im Markt an Anziehungskraft verliert.

Damit ist niemandem geholfen. Der Wohnraum steht leer, du zahlst weiter, und am Ende verkaufst du oft doch an jemanden, der umbauen will.

Was Käufer kaum stört

Wenn du dann doch etwas machen willst, hier die Punkte, bei denen sich Aufwand selten lohnt.

Tapeten, Farben, Böden. Wer eine alte Wohnung kauft, renoviert ohnehin nach eigenem Geschmack. Frisch gestrichene Wände in deiner Farbwahl werden häufig wieder überstrichen.

Die Küche. Sie wird in der Regel ausgetauscht. Eine neue Küche vor dem Verkauf einzubauen bedeutet meistens, sie für den Sperrmüll zu bezahlen.

Das Bad, wenn es funktioniert. Alte Fliesen sind ein optisches Thema. Solange die Leitungen dicht sind, ist das ein Punkt für die Verhandlung.

Möbel und Einrichtung. Ein leerer Raum wirkt oft sogar größer.

Was Käufer wirklich abschreckt

Der gemeinsame Nenner ist Unsicherheit. Nicht das, was hässlich aussieht, sondern das, was sich nicht abschätzen lässt.

Feuchtigkeit. Ein Fleck an der Wand wirft immer dieselbe Frage auf: Woher kommt das? Solange die Ursache unklar ist, rechnet jeder mit dem schlimmsten Fall.

Elektrik aus einer anderen Zeit. Zwei Sicherungen im Kasten, keine Schutzleiter, Leitungen aus den Sechzigern. Eine Neuverkabelung bedeutet aufstemmen.

Steigleitungen. Bei Eigentumswohnungen liegen diese im Gemeinschaftseigentum. Ihr Zustand betrifft das ganze Haus und ist bei einer Besichtigung nicht zu erkennen.

Die Heizung. Ein alter Kessel wirft Fragen nach Kosten und künftigen Auflagen auf. Die EU-Gebäuderichtlinie wird derzeit in nationales Recht umgesetzt, weshalb der energetische Standard beim Preis zunehmend mitspricht.

Fehlende Unterlagen. Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Protokolle der Eigentümerversammlung. Was du nicht vorlegen kannst, wird als Risiko einkalkuliert.

Der Punkt, den nur Wohnungseigentümer kennen

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet oft nicht deine Wohnung über den Verkauf, sondern das Haus drumherum.

Ein aufmerksamer Käufer fragt nach der Höhe der Rücklage und nach beschlossenen Sanierungen. Steht eine Fassaden- oder Dachsanierung an und ist die Rücklage dünn, weiß er, dass eine anteilige Zahlung auf ihn zukommt. Diese Summe zieht er vom Kaufpreis ab.

Deine frisch gekaufte Küche ändert daran nichts.

Was das Gesetz verlangt

Hier die Entwarnung: In Österreich gibt es derzeit keine Pflicht, eine Immobilie beim Verkauf energetisch zu sanieren. Verpflichtend ist lediglich der Energieausweis.

Du musst also nichts modernisieren. Du musst nur offenlegen, wie der energetische Zustand ist. Hört sich komplizierter an als es tatsächlich ist…

Wie wir solche Wohnungen bewerten

Wir sind Bestandshalter in Vorarlberg und kaufen Wohnimmobilien für den eigenen Bestand. Wir sanieren selbst und halten die Objekte langfristig. Unrenovierte Wohnungen sind für uns der Normalfall.

Für dich bedeutet das drei Dinge.

Erstens renovierst du nichts. Den Zustand kalkulieren wir ein.

Zweitens rechnen wir mit echten Sanierungskosten statt mit einem pauschalen Sicherheitsabschlag. Weil wir aus eigenen Projekten wissen, was eine Elektrik oder ein Bad tatsächlich kostet, brauchen wir keinen Angstaufschlag für das Unbekannte.

Drittens entfällt die lange Vermarktungszeit. Sobald uns alle Unterlagen vorliegen, entscheiden wir verbindlich innerhalb von 72 Stunden. Danach übernehmen wir die Abwicklung bis zum Notartermin. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstouren, ohne Maklerprovision.

Der nächste Schritt

Bevor du einen Handwerker anrufst oder ein Inserat schaltest, lohnt sich ein Gespräch. Vielleicht ist die Modernisierung, die du planst, gar nicht nötig und das Objekt würde gut in unseren Bestand passen.

Lass uns gerne unverbindlich in's Gespräch dazu gehen!