Buyers Guide: Immobilien als Investment in Österreich

Warum ein klarer Plan vor dem ersten Kauf über die Rendite entscheidet

Immobilien gelten als solide Anlage, und das sind sie auch. Aber der Unterschied zwischen einem guten und einem mittelmäßigen Investment entsteht nicht beim Verkauf, sondern beim Kauf.

Wer die Regeln, Kosten und Fallen vorher kennt, trifft bessere Entscheidungen und zahlt am Ende weniger für dasselbe Ergebnis.

Dieser Guide führt dich durch die vier Dinge, die beim Immobilieninvestment in Österreich wirklich zählen: Nebenkosten, Finanzierung, Mietrecht und Rendite.

1. Die Nebenkosten, der Posten, den fast jeder unterschätzt

Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Wer in Österreich eine Immobilie kauft, muss zusätzlich rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Bei einem Direktkauf ohne Makler sinkt das auf etwa 7 bis 8 Prozent.

Die einzelnen Posten:

Grunderwerbsteuer, 3,5 Prozent. Der größte Einzelposten. Fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb an und geht direkt ans Finanzamt.

Grundbucheintragung, 1,1 Prozent. Für die Eintragung deines Eigentumsrechts. Erst damit gehört die Immobilie rechtlich dir.

Notar oder Rechtsanwalt, 1,5 bis 3 Prozent plus USt. Für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung.

Pfandrechtseintragung, 1,2 Prozent der Kreditsumme. Nur bei Finanzierung. Achtung, Banken tragen oft einen höheren Betrag als das reine Darlehen ein, dadurch kann dieser Posten höher ausfallen als erwartet.

Maklerprovision, bis 3,6 Prozent inklusive USt. Der einzige große Posten, den du durch einen Direktkauf komplett vermeiden kannst.

2. Die Finanzierung, was Banken heute erwarten

Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 gibt es keine gesetzlich verbindlichen Kreditvergaberegeln mehr. An ihre Stelle ist eine Empfehlung der Finanzmarktaufsicht getreten, an der sich die meisten Banken weiter orientieren.

Als Richtwerte gelten: rund 20 Prozent Eigenmittel des Kaufpreises, eine monatliche Rate von höchstens etwa 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens und eine Laufzeit bis maximal 35 Jahre.

Für Anleger gibt es einen wichtigen Hebel: Vermietest du die Immobilie, rechnen Banken die erwarteten Mieteinnahmen in die Haushaltsrechnung ein. Das verbessert die Tragfähigkeit deutlich, weil sich die Wohnung zu einem Teil selbst finanziert. Ein Konsumkredit oder ein Kreditkartenrahmen zählt dagegen nicht als Eigenkapital und schadet sogar der Bonität.

3. Das Mietrecht, der unterschätzte Rendite-Faktor

Viele schauen bei einer Anlegerwohnung nur auf Lage und Preis. Der größere Einflussfaktor auf die erzielbare Miete ist aber das Baujahr des Gebäudes.

Gebäude mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 unterliegen in der Regel der vollen Anwendung des Mietrechtsgesetzes, das bedeutet einen gesetzlich gedeckelten Richtwertmietzins und starken Kündigungsschutz. Viele klassische Altbauten in Ortskernen fallen in diese Kategorie.

Freifinanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 sowie vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden ab dem 8. Mai 1945 unterliegen dagegen nur der Teilausnahme. Die Miete kann frei vereinbart werden.

Das heißt konkret: Ein günstig wirkender Altbau kann durch die gedeckelte Miete am Ende eine niedrigere Rendite bringen als eine etwas teurere Neubauwohnung mit freiem Mietzins. Prüf immer zuerst das Baujahr, dann den Preis.

4. Die Rendite, warum der Einkauf über alles entscheidet

Die häufigste Fehlannahme lautet, eine hohe Miete mache die Rendite. Tatsächlich entscheidet der Einkaufspreis mehr als jede andere Größe.

Ein einfaches Rechenbeispiel. Zwei identische Wohnungen mit derselben Jahresmiete von 12.000 Euro. Die eine wird zum Marktpreis von 300.000 Euro gekauft, das ergibt eine Bruttomietrendite von 4 Prozent. Die andere wird 15 Prozent unter Marktwert eingekauft, also für 255.000 Euro, das ergibt bei identischer Miete eine Rendite von 4,7 Prozent. Derselbe Ertrag, spürbar höhere Rendite, allein durch den Einkauf.

Deine Rendite entsteht beim Einkauf, nicht beim Verkauf.

Genau deshalb sind Objekte, die nie öffentlich angeboten werden, für Investoren so wertvoll. Auf dem freien Markt, wo mehrere Interessenten um dasselbe Objekt bieten, wird der Preis nach oben getrieben.

Ein Objekt abseits der Portale lässt sich oft deutlich günstiger einkaufen. Hier kommen wir in's Spiel. Wir kaufen nur off-market ein bevor ein Objekt überhaupt einen Makler oder ein Onlineportal sieht.

5. Bestand oder Neubau

Kurz zur häufigsten Grundsatzfrage. Neubauten bieten Planungssicherheit, wenig Sanierungsrisiko und meist freien Mietzins, sind aber teurer pro Quadratmeter und bieten selten einen Einkauf unter Wert. Bestandsobjekte sind günstiger einzukaufen und bieten Wertsteigerungspotenzial durch Sanierung, verlangen aber mehr Prüfung von Substanz und Rechtslage. Für renditeorientierte Investoren ist der revitalisierte Bestand oft der interessantere Weg, sofern jemand die Sanierung realistisch kalkulieren kann.

Der rote Faden durch alle fünf Punkte

Ob Nebenkosten, Finanzierung, Mietrecht oder Rendite, am Ende laufen alle vier auf denselben Punkt hinaus. Wer beim Einkauf spart und die Rahmenbedingungen kennt, hat die halbe Arbeit schon vor dem ersten Mieter getan.

Wie wir dabei unterstützen

Wir sind Bestandshalter in Österreich, Vorarlberg und kaufen aktiv Wohnimmobilien für den eigenen Bestand, über unser lokales Netzwerk oft off market und unter Marktwert. Diese revitalisierten Objekte geben wir an ausgewählte Investoren weiter, mit dem Einkaufsvorteil, der die Rendite von Anfang an verbessert.

Im Gespräch klären wir gemeinsam, welches Objekt zu deinem Kapital, deinem Zeithorizont und deinem Ziel passt, und übernehmen die Prüfung von Substanz, Baujahr und Rechtslage, die über die tatsächliche Rendite entscheidet.

Der nächste Schritt

Ein erstes Gespräch reicht, um einzuschätzen, ob und wie ein Immobilieninvestment für dich gerade sinnvoll ist.

Unverbindlich und mit direkter Einschätzung.